등기부등본부터 정확히 발급받기
시간순 정리를 시작하기 전에 가장 먼저 할 일은 최신 등기부등본을 확보하는 것입니다. 대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기부등본(말소사항 포함)을 발급받아야 이미 지워진 권리까지 확인할 수 있습니다. 말소사항을 빼고 발급하면 과거에 설정되었다가 해지된 근저당권이나 압류가 보이지 않아 흐름을 오해할 수 있습니다.
갑구와 을구를 하나의 시간축으로 합치기
등기부등본은 갑구와 을구로 나뉘어 있어 각자 안에서는 순위번호가 있지만, 두 항목을 따로 보면 실제 시간 순서를 놓치기 쉽습니다. 압류·가압류·가처분은 갑구에, 근저당권·전세권 등은 을구에 기재되므로 접수일자를 기준으로 두 구를 합쳐 새로 표를 만들어야 합니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 갑구 | 소유권 관련 사항 기재 - 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 |
| 을구 | 소유권 외 권리 기재 - 근저당권, 전세권, 지상권 등 |
말소기준권리를 찾아내는 절차
경매 결과를 이해하려면 갑구와 을구를 합친 표에서 접수일자가 가장 빠른 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정 중 하나를 찾아야 합니다. 이 중 가장 앞선 것이 통상 말소기준권리가 되며, 이보다 늦은 권리는 대체로 매각으로 소멸합니다. 다만 예외가 있는 권리(선순위 전세권, 유치권 등)가 있으므로 이 판단은 참고용으로만 쓰고 반드시 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
실제 사건에서 확인하는 순서
- 등기부등본 을구에서 근저당권 접수일자를 모두 나열한다.
- 갑구에서 압류·가압류 접수일자를 모두 나열한다.
- 두 목록을 접수일자 순으로 병합한다.
- 가장 빠른 날짜의 권리를 말소기준권리 후보로 표시한다.
법원 서류와 대조해 검증하기
등기부등본만으로 정리했다면 법원경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에서 해당 사건의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 열어 대조해야 합니다. 매각물건명세서에는 법원이 판단한 인수 권리와 말소 권리가 명시되어 있어, 직접 정리한 시간순 표와 다르면 그 이유를 다시 확인해야 합니다.
- 등기부등본 발급일이 입찰일과 가깝게 최신인지 확인했는가
- 갑구·을구 접수번호를 빠짐없이 시간순으로 옮겼는가
- 말소기준권리 후보와 매각물건명세서의 표시가 일치하는가
- 대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 앞서는지 현황조사서로 확인했는가
- 가압류가 이후 본압류로 전이되는 등 권리 변동이 있었는지 확인했는가
혼자 판단하기 어려운 지점
말소기준권리 판단, 선순위 임차인의 대항력 인정 여부, 유치권이나 법정지상권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리의 존재 여부는 서류만으로 단정하기 어렵습니다. 이런 부분에서 판단을 잘못하면 낙찰 후 예상하지 못한 권리를 인수하게 될 수 있으므로, 입찰 전에는 반드시 법무사나 변호사 등 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.
경매 자료·사건번호 바로가기: 공개 경매 자료 모음
근저당권·압류 기록, 등기부등본에서 시간순으로 정리하는 법은 사건번호와 입찰기일을 먼저 대조하고 권리, 점유, 추가 비용을 같은 기준일로 확인해야 합니다.