근저당권·압류 등기 순서, 시간순으로 정리하는 방법

등기부등본에서 순서를 확인하는 이유

법원경매 물건을 검토할 때는 등기부등본에 기재된 권리들이 언제, 어떤 순서로설정되었는지가 중요합니다. 근저당권과 압류는 설정 시점에 따라 낙찰 후 소멸되는지, 매수인이 인수해야 하는지가 달라질 수 있기 때문입니다.

갑구와 을구부터 구분하기

등기부등본은 크게 갑구와 을구로 나뉩니다.

• 갑구: 소유권에 관한 사항(압류, 가압류, 경매개시결정 등 포함)
• 을구: 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권 등)

두 구를 따로 보면 순서를 놓치기 쉬우므로, 각 항목의 접수일자와 접수번호를 함께 뽑아 하나의 표로 정리하는 방법을 추천합니다.

시간순 정리 방법

• 각 권리의 접수일자와 접수번호를 표로 옮겨 적습니다.
• 접수번호가 빠를수록 먼저 설정된 권리이므로 번호 순으로 정렬합니다.
• 근저당권은 채권최고액과 채권자를, 압류는 압류권자(세무서, 지자체, 채권자 등)를 함께 기록해두면 비교가 쉽습니다.

말소기준권리 개념 참고하기

경매 실무에서는 가장 먼저 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정 중 시간상 가장 앞선 것을 기준으로 이후 권리들의 소멸 여부를 판단하는 경우가 많다고 알려져 있습니다. 다만 구체적인 적용 방식과 예외(선순위 임차인, 유치권 등)는 사안마다 달라질 수 있어, 순서만으로 단정하기는 어렵습니다.

확인 시 주의할 점

• 등기부등본만으로는 확인되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있을 수 있습니다.
• 말소기준권리 판단, 인수 여부, 배당 순위 등 법률적 판단이 필요한 부분은 법무사나 변호사 등 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.
• 등기부등본은 열람 시점의 정보이므로, 입찰 직전 최신 등기부등본을 다시 발급받아 변동 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

근저당권과 압류를 시간순으로 정리해 두면 권리관계를 한눈에 파악하는 데 도움이 되지만, 최종 판단과 입찰 결정은 전문가 상담을 거쳐 신중하게 내리시기 바랍니다.

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