등기부등본으로 근저당권·압류 순서 한눈에 정리하는 법

등기부등본에서 확인할 항목

법원경매 물건을 검토할 때는 등기사항전부증명서(등기부등본)의 갑구와 을구를 함께 확인해야 합니다. 갑구에는 압류, 가압류, 경매개시결정 등 소유권에 관한 사항이, 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 접수일자와 접수번호 순서대로 기재되어 있습니다.

시간순으로 정리하는 방법

여러 권리가 뒤섞여 있을 때는 갑구와 을구를 합쳐 접수일자 기준으로 하나의 목록으로 재정렬하면 순서를 파악하기 쉽습니다.

• 접수일자와 접수번호를 함께 적어 같은 날 접수된 권리의 선후를 구분합니다.
• 근저당권은 설정일과 채권최고액을, 압류·가압류는 등기 원인과 채권자를 함께 기록합니다.
• 말소된 권리는 말소 표시와 말소 접수일도 별도로 남겨 최신 상태와 헷갈리지 않도록 합니다.

말소기준권리 판단은 신중하게

경매에서는 가장 먼저 설정된 근저당권 등이 이른바 말소기준권리가 되어 그 이후 권리들이 낙찰로 소멸되는 경우가 많다고 알려져 있습니다. 다만 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 권리의 종류에 따라 결론이 달라질 수 있어 이 판단은 등기부만으로 단정하기 어렵습니다.

• 동일자 접수 건, 가등기·환매등기가 섞인 경우, 세금 압류가 포함된 경우는 특히 해석이 갈릴 수 있습니다.
• 정확한 소멸·인수 여부는 법무사나 변호사 등 전문가 상담을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

정리할 때 유용한 방법

날짜, 권리종류, 채권자, 금액, 말소 여부 다섯 개 항목으로 나눠 접수일자 순으로 나열하면 나중에 다시 봐도 흐름을 빠르게 파악할 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 발급한 최신 등기부를 기준으로 정리하고, 시간이 지나면 권리 관계가 바뀔 수 있으므로 입찰 직전에는 반드시 재발급받아 다시 확인하는 습관이 필요합니다.

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