법원경매 물건을 볼 때 많은 사람이 근저당권이 먼저인지, 압류가 먼저인지만 급하게 확인합니다. 하지만 실제로는 등기부에 적힌 권리를 접수일자와 순서대로 다시 배열해야 판단이 쉬워집니다. 핵심은 가장 먼저 등장한 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 권리와 뒤의 권리를 구분하는 것입니다.
먼저 어디를 보면 되나요
등기부는 보통 갑구와 을구로 나뉘며, 압류·가압류·가처분 등은 갑구에서, 근저당권은 을구에서 자주 확인합니다. 다만 구분만 보고 끝내지 말고, 각 권리의 접수번호와 접수일을 메모해 한 줄로 다시 써보는 것이 좋습니다. 같은 날 여러 건이 있으면 접수번호까지 함께 비교해야 흐름이 보입니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
시간순 정리 방법
- 1단계 등기부의 모든 권리를 갑구·을구 구분 없이 적습니다.
- 2단계 각 권리의 접수일자와 접수번호를 기준으로 오래된 순서대로 배열합니다.
- 3단계 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 무엇인지 찾습니다.
- 4단계 그 권리보다 앞선 권리는 인수 가능성을, 뒤의 권리는 말소 가능성을 중심으로 봅니다.
근저당권과 압류를 볼 때 주의할 점
일반적으로는 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리가 함께 소멸하는 경우가 많고, 그보다 앞선 권리는 매수인이 인수할 수 있어 더 주의가 필요합니다. 그래서 근저당권이 먼저인지, 압류가 먼저인지보다 둘 중 무엇이 말소기준권리인지가 더 중요합니다. 다만 개별 사건에서는 배당요구, 임차권, 유치권, 대항력 있는 점유관계처럼 등기부만으로 단정하기 어려운 요소가 있습니다.
일반 사용자가 실수하기 쉬운 부분
- 갑구가 먼저, 을구가 나중이라고 단순하게 생각하는 실수
- 설정일만 보고 접수번호를 놓치는 실수
- 등기부에 없는 점유관계를 확인하지 않는 실수
- 말소기준권리 이후 권리는 모두 안전하다고 단정하는 실수
정리표를 만들 때는 권리명, 접수일, 접수번호, 선순위 여부, 확인 필요 사항을 한 줄씩 적으면 판단이 훨씬 쉬워집니다. 최종 권리분석은 사건기록, 현황조사서, 매각물건명세서까지 함께 봐야 하므로, 입찰 전에는 법률전문가나 경매 실무경험자의 확인을 받는 편이 안전합니다.
근저당권과 압류 기록, 경매 전 시간순 정리하는 방법 상담 전에는 사건번호와 물건 링크를 준비하고, 권리 인수 가능성과 점유 상태를 분리해 확인하는 것이 좋습니다.