등기부등본에서 근저당권과 압류부터 구분하기
법원경매 물건을 검토할 때 가장 먼저 뗄 서류는 등기사항전부증명서(등기부등본)입니다. 대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있고, '말소사항 포함'으로 발급받아야 이미 지워진 권리까지 함께 확인할 수 있습니다. 등기부는 갑구와 을구로 나뉘는데, 근저당권은 주로 을구에, 압류·가압류·경매개시결정은 주로 갑구에 기재됩니다. 다만 실무에서는 같은 채권이라도 표시 방식이 제각각이므로 '근저당권설정', '압류', '가압류', '임의경매개시결정' 등 명칭을 하나하나 눈으로 확인하는 편이 안전합니다.
접수일자·접수번호로 시간순 표 만들기
갑구와 을구는 따로 인쇄되어 있어서 그대로 보면 어떤 권리가 먼저인지 헷갈립니다. 각 순위 옆의 '접수일자'와 '접수번호'를 뽑아 엑셀이나 메모장에 순위번호, 권리종류, 접수일자, 접수번호, 권리자, 금액 순서로 하나의 표를 만들고 접수번호 기준으로 정렬하세요. 접수번호가 클수록 나중에 등기된 권리입니다. 같은 날짜에 여러 건이 접수됐다면 날짜만으로는 순위를 가릴 수 없고 접수번호까지 봐야 실제 선후관계를 알 수 있습니다. 등기부에 을구가 없다면 근저당권 없이 압류·가압류만으로 사건이 진행된 경우이니 순서 정리가 더 단순해집니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
말소기준권리 찾아보기
시간순으로 정리한 목록에서 근저당권, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정 중 가장 먼저 접수된 항목이 말소기준권리 후보가 됩니다. 이 권리보다 늦게 접수된 권리는 매각으로 소멸하는 것이 일반적이고, 이보다 앞선 권리 중 일부(선순위 전세권, 대항력 있는 임차인 등)는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 임차인이 있다면 전입신고일자를 말소기준권리 접수일과 비교해 앞서는지 확인하는 것도 이 단계에서 함께 해야 합니다. 이 판단은 사건마다 달라서 등기부만으로 단정하지 말고, 법원경매정보 사이트에서 해당 사건번호의 매각물건명세서와 현황조사서를 함께 대조해야 합니다.
사건 확인 시 챙겨야 할 항목
- 등기사항전부증명서(말소사항 포함) — 대법원 인터넷등기소에서 발급
- 매각물건명세서 — 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 검색
- 현황조사서 — 점유자 및 임차인 현황, 전입일자 확인
- 배당요구종기일과 배당요구를 신고한 채권자 목록
- 감정평가서 작성일 기준 권리관계와 현재 등기부의 차이 여부
근저당권과 압류 계열 권리 비교
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 근저당권 | 채권자·채무자 간 약정으로 설정, 을구 기재, 채권최고액이 표시됨 |
| 압류 | 세금 체납 등으로 관공서가 등기, 갑구 기재, 구체적 금액이 없는 경우가 많음 |
| 가압류 | 채권자가 법원에 신청해 등기, 갑구 기재, 본안소송 결과에 따라 효력이 달라질 수 있음 |
| 경매개시결정 | 경매를 신청한 채권자에 의해 등기, 갑구 기재, 사건번호로 법원경매정보와 연결됨 |
혼자 판단하기 어려운 부분은 전문가 확인을 권합니다
등기부를 시간순으로 정리해도 말소기준권리 확정, 선순위 임차인의 대항력·우선변제권 인정 여부, 유치권 성립 가능성은 서류만으로 단정하기 어려운 경우가 많습니다. 특히 등기부에 나타나지 않는 유치권이나 법정지상권 문제, 배당 순위와 실제 배당금 계산은 현장 확인과 별도 조사가 필요합니다. 정리한 표를 바탕으로 최종 입찰 결정을 내리기 전에는 법무사, 변호사 또는 경매 전문 상담사에게 사건번호와 정리한 표를 보여주고 검토를 받아보시길 권합니다.
경매 자료·사건번호 바로가기: 공개 경매 자료 모음
근저당권과 압류 기록, 등기부등본에서 시간순으로 정리하는 방법은 사건번호와 입찰기일을 먼저 대조하고 권리, 점유, 추가 비용을 같은 기준일로 확인해야 합니다.